Calcul de surface Loi Carrez / Loi Boutin sur Frontignan (HERAULT)
Obligation de réaliser un mesurage Loi Carrez pour une transaction
La loi Carrez, ou loi no 96-1107 du 18 décembre 1996 améliorant la protection des acquéreurs de lots de copropriété, est une loi obligeant le vendeur d'un lot de copropriété (ou d'une fraction de lot) d'en mentionner la superficie privative dans le compromis de vente et l'acte authentique.
La superficie privative, appelée superficie Carrez, est la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n'est pas tenu compte des planchers des parties de locaux dont la hauteur est inférieure à 1,80 m.
Les lots et les fractions de lots d'une superficie inférieure à 8 m2 ne sont pas pris en compte pour le calcul de la superficie privative, comme cela peut être le cas d'une chambre de bonne. La Cour de cassation estime toutefois que « lorsqu'une transaction porte sur un appartement constitué par le regroupement de plusieurs lots, la superficie des parties privatives à prendre en compte est celle de l'unité d'habitation, les lots d'une superficie inférieure à huit mètres carrés n'ayant pas à être exclus du calcul de la superficie».
Enfin, les caves, les garages, les emplacements de stationnement, les boxes, les greniers non aménageables et les places de parking ne sont pas comptés.
Il y a certaines différences avec la superficie habitable selon la nature des pièces. Par exemple, une véranda est incluse dans la superficie privative (elle est close, couverte, d'une hauteur de plafond supérieure à 1,80 m et dans la partie privative, ce qui correspond aux exigences de la Loi Carrez), mais pas dans la superficie habitable, qui l'exclut : « Il n'est pas tenu compte de la superficie des [...] vérandas... »
La superficie occupée par un ballon d'eau chaude sanitaire est aussi exclue de la superficie privative au sens de la loi Carrez, cet appareil répondant à un besoin essentiel de salubrité d'un logement selon la jurisprudence.
Faut-il réaliser un mesurage Loi Boutin pour la location ?
Pour toutes les locations vides et à usage de résidence principale la mention de la superficie habitable (Loi Boutin) est obligatoire dans le contrat de location. Cette obligation ne concerne donc pas les locations meublées, secondaires et saisonnières.
Le métrage Loi Boutin est valable tant que le bien n'a pas subit de changement (agrandissement, aménagement des combles, installation d'une véranda, ...).
Quelle est la différence entre la Loi Carrez et la Loi Boutin?
La loi Carrez correspond à la superficie privative, alors que le loi Boutin correspond à la superficie habitable d'un bien.
Ainsi, le métrage Carrez, contrairement à la superficie habitable (loi Boutin), prend en compte les combles, vérandas, sous-sols, greniers, remises, réserves.
Parties comptabilisées | Surface Loi Carrez | Surface Loi Boutin |
---|---|---|
Terrasses, balcons | Non | Non |
Caves, garages, parkings | Non | Non |
Sous-sols autre que caves, garages, parkings | Oui | Non |
Combles aménagés | Oui | Oui |
Combles non aménagés | Oui | Non |
Greniers | Oui | Non |
Réserves | Oui | Non |
Remises | Oui | Non |
Vérandas | Oui | Non |
Quelles conséquences en cas d'erreur ?
Pour un mesurage Loi Carrez
Si la superficie n'est pas précisée dans l'avant-contrat et dans l'acte authentique, l'acquéreur peut demander la nullité de l'avant-contrat sans attendre l'acte authentique constatant la réalisation de la vente, ou dispose d'un recours d'un mois à compter de la signature de cet acte pour attaquer en nullité. Néanmoins, même si la mention de cette superficie faisait défaut dans l'avant-contrat, l'acquéreur perd toute possibilité d'action de ce type, s'il signe un acte authentique dans lequel la superficie est précisée.
Si la superficie réelle est inférieure de plus de cinq % à la surface mentionnée dans l'avant-contrat ou dans l'acte authentique, l'acquéreur peut demander une diminution de prix ou un remboursement proportionnel à cette erreur. Le vendeur bénéficie donc d'une marge de tolérance de 5 %. L'acheteur dispose d'un délai d'un an à compter de la signature de l'acte pour intenter une action.
En revanche si la superficie est supérieure à celle exprimée dans l'acte, l'excédent de mesure ne donne lieu à aucun supplément de prix.
Pour un mesurage Loi Boutin
De la même maniére qu'une transaction avec la Loi Carrez, si la Loi Boutin mentionnée dans le bail locatif est supérieure de plus de cinq % à la superficie réelle, le locataire peut demander une baisse du coût de loyer.
Frontignan : Quelques chiffres sur les superficies
Sur Frontignan la surface moyenne des biens à la vente est de 96 m². Naturellement les maisons ont en moyenne une superficie bien supérieure aux appartements :
- Les maisons ont une superficie moyenne à la vente de 119 m² à Frontignan
- Les appartements ont une superficie moyenne à la vente de 64 m² à Frontignan
Connaissez vous les autres Diagnostics Immobilier Obligatoires ?